宁波的房价真的降了吗？

据克而瑞数据显示，宁波六区上周（11.5-11.11）成交157套房源，环比下降79.79%。上周成交均价19245元/㎡，环比下降12%。

上周成交量下降较为明显，看来“双十一”大家都忙着购物去了，将楼市先且放一边。对于目前的楼市来说，很多人都觉得已经入冬了，同时关于目前房价是否已经下降的争论也开始出现。

到底宁波的房价降了没有？我们在结论里会做个分析。

上周宁波6区2市2县总成交：

【土地市场】上周无土地挂牌和出让
【开盘快报】新长岛和瀚宁府加推

根据第三方数据显示本次雅戈尔新长岛本次加推高层和叠墅共54套。

新长岛最大特点就是该项目直面姚江一线江景。此外还有湾头的配套、新三江口公园（在建）、姚江公园、宝龙天地广场（在建）；以及规划和建设中的4、5、7号线等配套。

隔壁的三江观邸的高层大约20000元/㎡。新长岛这次加推高层21000-22000元/㎡，价格不高，但面积较大，导致总价段较高。枫桥里的高层略贵于这两个项目，但是小户型较多。

叠墅455万起，以最低来算均价在33000元/㎡。老三区同类产品中具有一定总价优势。

对这个地区来说现阶段规划中的配套设施的进一步落实会带来更多机会。而庄桥机场何时搬迁也是关键。

根据第三方数据显示本次瀚宁府本次加推高层共142套，去化达80%。这是什么原因？

瀚宁府从地段位置看预计19年年底开通的三官堂大桥，北连明海大道，南接院士路—福庆路，约15分钟可直达市政府。

其周边配套也较为齐全，逸夫学校、1902广场、三官堂大桥通车后，李惠利东部医院距项目也将不再遥远。

万科城蓝色东方和翰林甲第这两个项目在8月底一同加推。当时蓝色东方小高层均价大概在19000-20000元/㎡，翰林甲第小高层则要21500-24500元/㎡，且根据第三方数据显示当时都是清盘的。现阶段蓝色东方仅商铺在售，翰林甲第叠墅在售。

富力院士廷也在8月底左右加推，根据第三方数据显示当时加推高层19000元/㎡也是清盘。现阶段已无房。

御湖半岛在5月底开盘，根据第三方数据显示当时高层的价格大概在18700元/㎡清盘。现阶段暂无新房源。

故总览下来，一方面庄市今年的成绩很好，另一方面基本都是开盘即清盘，也造成现在的庄市在售新房不多。所以瀚宁府的入市可谓久旱逢甘露。

瀚宁府本次加推高层19500元/㎡，价格与其他项目相差不大，比上次加推略微有所上涨，去化率高达将近80%。在现在整体市场行情冷淡的情况下，这个去化率是非常好的成绩。

再补充下上上周上湖城章开盘

根据第三方数据显示上湖城章共加推洋房334套。

东部新城，当前购房者最关注的区域之一。很多优质的楼盘在这里动工，上湖城章就成为其中的佼佼者，吸引购房者的注意力。按照规划，明湖11月开挖，这个丰富的湖景资源为楼盘的未来价值再增一剂强心针。

周边主要竞品是柳岸晓风和宁玥府。柳岸晓风高层价格不高，装标则很高；宁玥府余盘面积更大，总价段更高，产品营造力不俗，220属宁波塔尖豪宅，都是有力竞争对手。

据悉半岛开盘去化20%多，在目前市场下这个成绩也算可以。
【成交分析】上周有点惨，四个区成交量加起来不足20

上周整体的成交量下降较多，因此各区的成交量也并不多。

江北区上周以74套成交拿下周冠。鄞州区66套居第二，其成交均价相较上周下降的幅度较大。看来高端产品在市场上的销量有所下降了。其他四个区数据就比较惨了，加起来不不足20套。

【一周榜单】一套也能上周成交top榜

上期中江北区占据了半壁江山，这次轮到鄞州区了。不过这周的榜单成交量就比较少了，排第10的仅1套成交量。奉化区和镇海区上榜的项目成了区一周的成交量。

成交量总量少，成交总金额也不多。

【市场周评】宁波房价下降了吗？

其实说降和说没降都有道理。

说没降，因为一些已开楼盘，相对其之前的开盘价格，大多只有微幅振动，或完全没有变化。

说降，是因为许多新开盘的价格，和预期比较低了不少。和其地价比较更显得低。比如海曙某楼盘，实际地价24000左右，但售价只有32500，而且还是全宁波罕见的高配，非常高端大气有某格。即将开盘的高新地王金隅，地价20000，据说开盘价也不会高。明湖板块绿城柳岸晓风，实际地价20000+，高层精装售价才27000多，而且配置也很高。姚丰地王保利天悦，实际地价20000+，最后高层售价许多都不到30000。欢乐海岸三期占据项目最好的位置，还有大量小高层洋房，但价格最多和二期持平；中旅城三期变毛坯，价格仅15000多，回到了一期的价格……

从这点来说，宁波房价真的降了些。

去年当地王频现的时候，乐居曾提醒大家：地价决定房价，这个逻辑是错误的。就是告诉大家，决定房价的不是地价，而是市场需求的变化，还有开发商对资金回笼的要求（前者对后者有决定性影响）。那些说地价20000，开价一定30000+的，都是刻舟求剑式的分析。

至于未来，目前并无价格大幅下挫的迹象，经过三年涨势，宁波人对价格的判断又到了一个新的台阶，形成对当下均价较有力的心理支撑。23000以内算刚需，32000以内算改善，32000+算准豪宅，价格也将在这一水平反复拉锯。不排除还有一定幅度的下调空间，但如2015年那样塌方式的市场，暂无出现的可能。