质量问题频发脚踩两道红线，金科奔两千亿路上的得与失

在发布10月业绩的前一个工作日（10月30日），金科股份一路下滑至跌停。对比下半年来最高峰值（8月24日）时的11.27元，截止11月2日收盘价7.81元，两个多月里，金科股份股价已下跌44.3%。

对比绝大部分的房企，金科的业绩完成度并不差。

从11月2日早间发布的10月销售简报看，金科在前10月实现销售金额约1729亿元，完成其年度目标（2200亿元）的78.59%。若无意外，或有望踩线达成销售目标。

不过，在激情狂奔中的金科，除了负债高企踩中两道红线外，被忽略的更多质量问题也暴露出来。

两年间，从一千亿跨进两千亿

今年10月单月，金科股份及所投资的公司实现销售金额约256亿元，房地产销售面积约259万平方米。至此，金科在前十月里销售金额约1729亿元（销售面积约1680万平方米），完成年度目标的78.59%。

而据10月29日晚间发布的2020年前三季度报，金科在前九月实现营业收入477.26亿元，同比增长10.47%；实现净利润55.77亿元，同比增长19.61%，归属于上市公司股东的净利润44.37亿元，同比增长11.46%；净利润率11.69%，较上年同期提升1个百分点。

看上去靓丽的业绩报告，未能阻止金科股份的股票价在10月30日跌停。

今年上半年，虽受疫情影响，但金科实现总营业收入为303.06亿元，同比增长16%。而在疫情已经平稳下的三季度，全国楼市普遍回温之下，金科业绩却未现大幅增长，其第三季度营业收入174.2亿元，同比仅增长1.88%。

值得关注的是，金科股份第三季度归属于上市公司股东的净利润为8.21亿元，同比下跌40.93%。

归母净利润大跌，股票跌停，或与其拿地停不下来，激进向前冲不无关系。

前三季度，金科新增土地123宗，计容建面1995万平方米，合同投资金额740亿元，权益合同金额433亿元，拿地成本2170元/平方米，较2019年前三季度拿地成本1635元/平方米增长32.7%。

事实上，金科跻身千亿房企阵营并未多久。2018年，它以合约销售额1188亿迈进千亿房企。以其今年2200亿元的销售目标看，相当于金科要在两年间要跨越一个千亿，雄心嚣张。

激进狂奔，脚踩两道红线

从南都大数据研究院规模上市房企研究课题组调研的80家房企的数据看，上半年，金科实现销售金额868亿元，在80强房企中排名第17位。

排名逐年上升的背后，是金科居高不下的负债。

2017年底，金科股份总负债1349.98亿元；2018年底，总负债为1929.32亿元；2019年底，总负债为2694.54亿元。而至2020年上半年，其总负债已高达3081.95亿元，同比增长35.11%；资产负债率达到83.92%；净负债率虽然同比已下调19%，但依旧高达128%。

对比今年8月监管部门披露的，对房企三道监管红线，金科股份同时踩中两道。

南都大数据研究院规模上市房企研究课题组调研数据显示，截至2020年6月，金科股份剔除预收款后的资产负债率达74.08%、净负债率128%，现金短债比1.04倍。

而到了三季度末，金科尽管有息负债规模有所下滑，不过净负债率依然达到112.3%，还需下降12个百分点；同时，剔除预收款后的资产负债率，依然达到72.7%，超过70%的监管层要求。

而在存货方面，金科2017年、2018年、2019年的存货分别为1072.2亿元、1608.3亿元亿元、2142.4亿元，2020上半年存货则高达2339亿元，占总资产比列高达63.69%，高于同行业平均水平。

高负债与高存货之外，金科股份还有高担保。

2020中报显示，截止2020年6月末，金科实际担保总额合计933.92亿元，已占其司净资产的315.54%。

值得注意的是，正是在今年6月，融创中国退出金科股份，这或也意味着，融创与金科股份多年的“夺权之战”已走向尾声，双方自此一别两宽。

质量风波频出，金科挣了业绩砸了名声

虽没有了股权争夺的压力，但金科股份却又深陷高负债、高存货的困境，且面临诸多质量风波。

金科股份成立于1998年，集团总部位于重庆，在地产界中一度有着“西南王”之称。其2019年重庆地区实现销售549亿元，同比增长82%，市场占有率接近12%。在融创退出之后，坊间传称金科或将总部迁往成都。

相对于昔日对手，同样于重庆成立的龙湖地产，金科南下广东稍迟几年。其于2016年提出由“地产开发商”转型为“美好生活服务商”，提出“三圈一带”新战略，锁定“核心十城”，并于2017年实施跨越式大发展，深耕25城扩张布局的主张。也正是在这一年的10月，金科股份以首入佛山的方式，打开粤港澳大湾区的市场。

2018年以后的金科，疾行前行，一举迈进千亿俱乐部，规模一再扩张，然而质量风波也频频出现。

在其大本营重庆，今年7月，重庆金科联发东悦府尚未交付的洋房出现大面积沉降、墙体开裂现象，有一栋楼的裂缝甚至从楼顶裂到了楼底，业主们纷纷维权。早在此前的3月份，当地主管部门巡查时已发现洋房地基有沉降现象，且下发了整改通知书。在7月份业主们投诉后，重庆经开区建管局发布消息称，东悦府项目将会返工重建，涉及到10栋楼，系高端洋房产品。

除此项目外，金科旗下位于重庆铜梁的项目金科集美东方，也被曝出一期车库多处承重柱爆裂，柱内钢筋压弯暴露在外，承重梁断裂等现象。据媒体公开报道，除重庆外，金科在湖南浏阳、四川成都、河南郑州都有项目发生质量问题。

事实上，过去的金科，在建筑产品上屡有建树。成立22年间，金科在“产品+创新”的两极驱动影响下，已将产品从第一代发展到第九代，进行了14次更新换代，推出了五个系列的产品，从洋房院、错、退、露的设计，到目前的3D洋房、墅院洋房等等，曾获得六项国家住宅产品专利，更亦有着“花园洋房之父”之称。

不过，狂奔中的金科，挣了业绩和排名，不慎将名声遗失在路上。

策划：林广

牵头人：王艳玲

研究员：邱永芬王艳玲伊晓霞林广

出品：南都大数据研究院规模上市房企研究课题组