耗费6年收购：云南城投的西南市场资本迷局

日前，云南城投发布公告，以200万元价格收购民生喜神最后20%的股权。历经6年收购，民生喜神至此终于成为云南城投全资子公司。截至2018年6月30日，民生喜神负债12.7亿元，净资产评估价值3113万元。这6年间，先后经历了拿地、停工、资金、股东抛售等一系列变动的民生喜神，究竟是什么吸引了云南城投？

历时6年，民生喜神终成云南城投全资子公司

1月4日，云南城投置业股份有限公司（以下简称“云南城投”）发布公告，宣布以200万元收购成都民生喜神投资有限公司（以下简称“成都民生喜神”）20%的股权。收购完成后，云南城投将持有成都民生喜神100%的股权。

据了解，成都民生喜神主要运作都江堰龙门山旅游区青城山谷文化旅游项目“梦享•青城”，总用地面积615.29亩，目前正在按照计划推进各项工作。对于本次收购原因，云南城投方面称，成都民生喜神将成为本公司的全资子公司，便于项目的推进实施。

云南城投对成都民生喜神的收购历时弥久。2013年，云南城投下属企业云南安盛创享旅游产业投资合伙企业（有限合伙）（下称“安盛创享”）以联合竞买的方式，与北京春光伟业控股有限公司（以下简称“春光伟业”）联手，以6494.73万元的价格竞买民生喜神48%股权，其中安盛创享持股20%，春光伟业持股28%。

2014年，安盛创享宣布以2865.516万元的价格，收购春光伟业所持有的民生喜神28%的股权；另以4728.17万元收购相关债权。

时隔4年，2018年民生喜神另一股东四川省川瑞发展投资有限公司（下称“川瑞投资”）公开挂牌转让其持有的民生喜神32%的股权及债权。云南城投趁机再度出手，竞买成功。至此，云南城投已持有民生喜神80%股权。

及至本次20%股权收购完成后，历时近6年，民生喜神终于成为云南城投全资子公司。云南城投相关负责人表示，鉴于该项目位于成都旅游度假胜地的青城山，具有优越的交通、无法复制的世界文化遗产及自然资源，且该项目符合公司向文旅、康养转型的战略方向，故陆续收购了成都民生喜神的股权。

停工6年，民生喜神拿地难开发

2012年，民生喜神获得了位于都江堰中兴镇新益村约615.29亩的商住用地使用权，这也成为民生喜神的主要资产。不过，该项目的开发过程却并不顺利。自2012年拿地后，项目直至2018年8月仍未动工，期间历经6年之久，与近年来地产类企业“高周转”模式背道而驰。

对于背后原因，云南城投相关负责人告诉新京报记者：“土地获取后，因规划方案的调整、市场环境的变化、股东方之间的经营理念等各种因素影响，使得该项目推进受到一定的影响。”

资料显示，2014年时，该项目地块已经完成规证前置报批报建、规划设计工作，规划设计符合规划审核意见书要求，可以进行工程规划许可证获取工作。在已经完成部分前期工作的情况下，项目自此却难有进展。据称，在2016年6月之后，项目因暂未取得国土规划部门合法规划文件而停工。

另据2014年信息，项目规划总投资额为19.5亿元。2015年3月，项目实际完成投资总额为9.2亿元，距离19.5亿元的目标差距不小。同年12月，安盛创享也与民生喜神各股东签订开发协议，明确各方权利义务。

根据这份公告，民生喜神原第三大股东民生喜神文旅（天津）股权投资基金合伙企业，并未提供本应向民生喜神提供的1.84亿元借款，而是牵头将民生喜神作为融资主体进行融资。

在2018年4月，都江堰市闲置土地清理处置工作领导小组办公室发函，通知民生喜神在同年6月20日前动工建设，否则将依照有关规定进行处理。据川瑞投资2018年8月发布的股权转让信息，直至当时，项目依然未能动工。

此外，该转让信息还明确提及，民生喜神所开发项目即将动工但缺乏资金，为此民生喜神向川瑞投资借款。由此也可看出，项目在资金方面存在压力。

股东甩手离场，民生喜神股权价格大跳水

截至2018年6月30日，“梦享•青城”总开发成本已达12.7亿元，其中主要由资本化利息构成的开发间接费用占据大头，而资本化利息全部为借款利息。有观点指出，若不提高项目周转速度、回笼资金，那么利息将成为房地产公司的重负。在业内人士看来，民生喜神的收购成本并不算高。成为云南城投的全资子公司后，若云南城投能有力推动民生喜神项目进程，或将迎来双赢局面。

在云南城投数次收购公告中，“推进项目进程”成为反复出现的收购原因。云南城投相关负责人表示：“民生喜神成为公司的全资子公司，公司可主导项目的开发建设，有利于项目加快推进。”

“云南城投收购民生喜神用了这么长时间，一来是云南城投这两年在持续扩张，带有很强的‘先占坑’导向；二来是云南城投实际上对于此类项目的投资并不会太急，本身收购成本不大，具体项目的潜在资金压力会小。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“从西南市场看，成都市场本身较多人口规模和较好的产业基础，这都会促进此类企业加大布局。”

此外，严跃进也表示，不排除云南城投在耐心等候其他股东离场的可能性。从民生喜神股权价格的变化，也可看出其余股东的态度。

在2013年云南城投首次收购股权时，民生喜神20%的股权价格为2706万元；2014年，民生喜神28%的股权为2865.5万元；2018年8月时，民生喜神32%的股权仅993.24万元。今年1月，民生喜神20%股权价格已为200万元。

从最初20%股权的试探到目前的全资子公司，云南城投对民生喜神态度不言而喻。据了解，“梦享•青城”目前计划投资已增至30亿元，将建设集高端酒店、温泉会所、养生养老园区、民宿集群于一体的旅游综合体。

按成交底价计算，云南城投约以逾4亿元价格收购民生喜神项目。截至2018年6月30日，民生喜神负债合计12.7亿元，净资产评估价值3113万元。

新京报记者郑艺佳编辑王胜男校对卢茜