重磅：某百强房企今天正式宣布破产：幕后原因与教训总结

今天，看到一则新闻：【百强房企光耀集团宣布破产】光耀集团管理人”公号今日发出公告，正式宣布光耀集团破产。资料显示，光耀集团成立于2002年，主营业务是房地产开发，并涉足了建筑、物业、金融、环保等多个领域。该公司曾荣获“广东房企品牌价值TOP10”和“中国房地产百强企业”。
可能很多行业小鲜肉，对此房企没什么印象。但老杨可就老熟悉了。这家开发商2014年就曾负面消息不断，情形类似当前的几家暴雷的企业。如果没记错的话，应是2014年全国楼市大降温过程中唯一暴雷的百强企业！
可惜了！如果那时能熬过去，到了2016年，又是生龙活虎，再创辉煌；至2020年估计能晋级全国20强了，呵呵。时运不济么？
某头部房企，08年楼市低迷时差点没扛过去，劫后小宇宙更牛哄的爆发了。结果如今又遇更大的劫。所以说呢，如果没有风险防控意识，可能会躲过一次两次劫难，但最终还是可能倒下的……

2014年春节过后，全国楼市大降温，情形与当前相似！同样是各地陆续出现新盘降价促销，老业主很生气，开发商资金链困难，限购尚未取消……房企当中最困难的当属光耀地产。
当时老杨热衷于大量撰写与公开发表文章（那时老杨还略年轻，如今写不动了，但更擅长说了，哈哈），自然要评论剖析这个话题的。针对光耀地产暴雷事件，写了三篇系列深度文章。今天恰逢光耀地产正式宣告破产，将那时写的文章重发一下，供大家参考，同时老杨反刍一下。

近日（2014年5月），关于光耀地产陷入经营危局的报道不断。这家总部位于深圳，曾经登上中国房地产百强榜的房企，在业内小有名气。所以，这些新闻的影响力，远大于几个月前，宁波奉化最大房企浙江兴润置业资金链断裂事件（负债35亿元，总资产30亿，资不抵债）。
早在2月24日（2014年），一则《光耀地产控股权易主》的报道就曾流传，报道说：光耀地产资金链断裂的传言成为了事实，公司管理层变动，大股东也已经易主。关键是，5月6日，蓝鲸在微博上发布一则消息称，中国百强房产企业光耀地产因多个楼盘没法交楼要倒闭了。一时间光耀地产被传倒闭的消息，在网络上迅速升温。5月7日，光耀集团回复记者承认，公司在惠州的少数楼盘存在延迟交楼的情况，公司资金层面存在一定的压力，但网传光耀濒临停业或已经停业消息不实。
5月9日下午，光耀集团董事长郭耀名接受南都记者专访，对光耀从项目问题，到资金链危机产生根源，再到光耀当前面临的真实处境，都毫无保留全盘托出。而在这篇报道中，郭耀名讲得比较坦诚，反映了光耀确实已经遇到了非常大的困境。依笔者来看，基本已无力回天，被收购重组的可能性很大。
接下来，结合南都记者的专访稿和光耀集团网站信息，笔者将以光耀地产为切入点、以房地产开发业为指向、以房地产开发商为目标，回顾历史、分析现象、深究原因。围绕此话题，笔者将进行全面而深入的剖析，由于内容较多，分成三篇系列文章展开。
近几年，笔者在为诸多大中企房企讲课时，总是反复讲到一个所谓的“投资三论”：何时投资？在哪投资？投资什么？开发商购地、并购、扩张，必须想清楚这三大命题：时机、区域、产品。想不清而乱决策乱投资，很可能最终会吃苦头。虽然中国住宅市场化历史只有区区十几年，但已出现了很多“惨剧”。

光耀遇危系列分析之一：扩张时机失策

作为系列文章的第一篇，本文主要阐述“扩张时机失策”。光耀集团主营业务为房地产开发，成立于2002年，自2009年起开始全国扩张，其实主要是2010-2011年拿了不少地。但是，现在看来，2010-2011年并不是购地好时机。2008年，全国楼市快速降温；2009年在国家在大力刺激之下，楼市V形反弹，快速繁荣；2009年底开始新一轮调控，2010年房价继续上涨，但出现波动和地区分化，各地地王频出；2011年上半年楼市仍然活跃，下半年快速降温；2012年上半年市场较低迷，下半年回暖，但区域分化显著。
上述是一个完整的房地产短周期。我在2013年7月出版的《楼市探秘：赢在长趋势、赚在短周期》一书中，在国内第一次旗帜鲜明的提出房地产短周期，并详细分析了诸多指标之间的关系，初步形成了房地产短周期理论。而且，2013年下半年至今的市场变化，也再次印证了这一理论。书中171页是这么预判的：“2013年基本处于上行通道，房价同比涨幅（70城房价指数）难以超过上一轮12.8%的高点，但上升持续时间较长，预计2013年四季度或2014年一季度见顶。”而实际情况是：2013年12月同比增幅见顶，峰值为9.7%！
了解、认知和掌握短周期规律，对于指导房企选择购地时机，意义与价值皆巨大。其秘芨在于：房市变化领先于地市，一定要紧盯着房市变化，从而决定购地的策略与实操战术。房屋成交量一旦开始出现趋势性萎缩，应立即减少拿地，趋于谨慎；而等到房价由上涨转为止涨之际，应全部停止购地行动。
大道理讲再多，不如典型案例有力。案例之一。2004年，全国大概有三家房企的销售额首次超过百亿：万科、合生创展、顺驰。正是2004年，顺驰成为全国房地产开发业中最大的“黑马”，并喊出了要成为行业第一的口号。2004年和2005年，是顺驰扩张最疯狂的时点，其中长三角是布局重点之一。但是，2005年二季度开始国家调控房地产（新老国八条），之后以上海为主的长三角市场，迅速降温，上海房价曾连续多月领跌全国（这一衰况，很多人不知情，或已淡忘）。2005年，顺驰销售额下滑，没能保住百亿，而万科和合生创展依然前行（其中合生那时生猛，后来掉队）。2005年下半年至2006年，顺驰为之前的狂热扩张，付出了惨重代价，2006年无奈卖身，被香港路劲收购。这是中国房地产发展史上最重要的案例之一。回顾和研究中国房地产开发企业，顺驰是绕不过去的。
案例之二。经历2006年降温之后，2007年全国楼市迅速回暖、火爆，下半年地王频出。2007年底，上海普陀长风生态商务区爆出一个地王，在业界并不知名的上海志成以黑马姿态突然杀出，以11亿元的超高价格从众多地产大鳄口中抢走地块，挂牌价3.14亿元，成交价接近挂牌价的3.6倍。富有戏剧性的是，半年之后，楼市突然变脸，由热转冷，志成不惮于以损失3000万保证金为代价退地。更富戏剧性的是，3个多月后，当这块地第二次被政府出让时，志成再度出手，以底价获得，比第一次成交价大幅减少3.4亿元，缩水了三成。房地产市场，从来不缺传奇，也从来不缺悲剧。而志成这出戏，可谓悲喜交加。
案例之三。等到了2008年下半年，市场最低迷的时候，保利却逆势大举购地，事后证明多属抄底价，其后两年，保利货量充足，推盘时正好赶上楼市复苏、回暖、火爆，业绩大增，这才叫“弯道超车”。而与之相较，万科当时的预期较悲观，没有大量拿地，我记得直到2009年5月，肖莉才公开表示，2008年购地偏谨慎了。当然，比万科更悲观的，还有一大堆开发商。
2009年，随着房市回暖，下半年地市快速反弹，四季度已开始地王频出，而真正的地王大潮，出现在2010年。事后证明，此时属于拿地风险区间。2011年下半年房价下跌后，许多2010年的地王项目很苦逼，少数没赚到钱。还有极端案例，直接把土地还给了政府。比如，2011年2月上海崇明某地块，出让时溢价率高达115%，属于崇明地区的单价总价双料地王。然而时隔一年多后，该地块或因市场因素被竞得方退地，并再次进入土拍市场，以底价成交后，较之上次2011年最终成交价缩水近一半。壮士断腕，也算是一种生存智慧吧。
2008年四季度和2009年，国家推出了四万亿投资计划，同时狂印钞票，猛发贷款。在房价迅猛反弹，及低息、量大、易批的信贷支持下，在2009-2011年间，相当多的房企大规模扩张。除了原有的许多开发商企业疯狂购地外，连原本没做过房地产开发的外行，比如浙东浙南的诸多制造业企业，也受不住诱惑加入房地产开发阵营。孰料，2010年房地产调控一波接着一波，而且国家开始收缩银根，加之楼市逐步降温，很多没有经验的开发商很快就懵了，这也成为很多浙商其后（延续至今）悲剧的开始。
现在回头再看，2009年购地，时机仅次于2008年下半年，还算不错；2010年和2011年上半年购地，只要是高价地、地王，多半属于决策失误；2011年四季度至2012年上半年购地，再次重现“抄底”黄金季。与顺驰同为一老板的融创，在2012年初，绿城遭遇困局时（那时绿城境况要好于当前的光耀），出手相救，同时也以抄底价从绿城手中收购多个优质项目，其后2012-2013年度，融创、以及融绿（融创与绿城合资公司）一跃而起，一鸣惊人，迅猛增长。在当年激进扩张中失去的，重新又在忍耐中获得。孙宏斌，注定是一个传奇。
光耀地产，原来一直根植惠州一隅，直至2009年全国楼市回暖、趋热之后，才开始启动大规模的全国扩张战略，2010年和2011年集中购地，从扩张时机来看，属于较差时点。只要是从公开市场拿地，那个时段地价皆较高。一二线城市的地价，需要等到2012下半年，甚至是2013上半年，才逐步慢重新回到2010年的较高水平。光耀地产的扩张时机的失策，也就为其后项目销售遇阻、利润下滑，埋下了祸根。
正如光耀地产董事长郭耀名在南都专访中所言：“如果当时不走规模化，呆在惠州不出来，将来更加没有机会走出来，那么多品牌房企进驻惠州，本土房企很难竞争得过。当时的想法只有快速走出来，快速实现规模化，甚至上市，才有机会在这个行业长久立于不败之地。只是扩张时机欠佳，速度太快，摊子一下子铺得太大，加上政策变化，运气不好，当然也有操作层的失误，导致了一些问题。”
数据显示，2010年光耀地产销售金额为40亿元。近几年，从全国来看，正是年销几十亿元的开发商，最具有扩张的冲动。根据笔者的接触和了解，他们的共同特征：发家于某个地级市（东中西部都有），少数是省会城市，甚至还有来自于县域。在大本营已从事房地产开发十年左右（相当部分属于多元产业集团），完成了原始积累，必须向外扩张，才有可有进一步做大做强。2009-2011年向三四线扩张的较多，但近两年谋求向一二线扩张的较多。
这类企业的老板雄心勃勃，但经验不足，多属摸着石头拓展。扩张的步调有些零乱，尤其是拿地时机方面，或者屡屡错失佳机，或者总在高位抢地。年销100亿至300亿级别的大中型房企，时机把握能力明显几十亿规模者。不过，就这轮短周期而言，2013年的地王热（短周期的高位），注定将套住部分激进者，不管是几十亿规模者，还是超百亿规模者。未来1-3年，不仅有更多中小房企破产，还会看到几个类似光耀地产这样规模的房企的倒下。

光耀遇危系列分析之二：投资选城失误

继第一篇分析投资时机之后，本文继续以光耀地产为切入点、以房地产开发业为指向、以房地产开发商为目标，展开系列分析之二：投资区域选择。
每个地产商，都有一个发迹地、大本营、老窝。光耀地产2002年在惠州成立，其后在惠州快速发展，5年后成为惠州城区销售冠军，也算是一方诸侯。与其他类似的开发商一样，雄霸一方之后，很快就会觉得本地“池子”太小，必须游向大海。于是，2010年，光耀地产开始发力外拓，超常规发展，迅猛布局珠三角、长三角、环渤海区域。随后总部迁入深圳。
系列文章之一中，已经分析过，从时机角度考量，光耀集中于2010-2011年扩张，时机比较差，部分项目地价过高，高位被套。那么从扩张的城市来看，光耀同样犯下严重错误，部分城市已经被证明，基本属于“陷阱”。
不妨先从全国市场的区域分化与板块变化规律说起。
房地产属于不动产，所以这个市场的最大特征正在于其区域性，一个城市的市场供应，不能转移到别的城市去满足当地的需求。所以，一个国家很少爆发全国性的房地产泡沫，却并不少见区域性泡沫及崩盘，比如19世纪在美国房地产快速健康发展的过程中，芝加哥楼市却暴涨暴跌了几个轮回。比如20世纪20年代，美国全国楼市正常，佛罗里达州却爆发了一次超级泡沫，破灭后无数人倾家荡产，连银行家都会自杀。再如，1992-1993年中国很多地区还没有商品房，而海南、北海的地价房价却被炒上了天，泡沫破灭后，无数烂尾楼“玉体横陈”，供路人瞻仰了N多年。
1993年，冯仑、潘石屹、易小迪等人，在泡沫破灭前“狐狸”般及时撤离，保住了事业的“第一桶金”。这些都是陈年旧事。咱们就从本世纪说起吧。1998年全面房改，进入本世纪，才算真正在全国范围内实施住宅商品化、市场化，拉开了住宅市场快速发展的“黄金十年”的序幕。
且慢。即便是在“黄金十年”当中，房地产市场仍然存在区域之间的温度差异。先分析一下，非常有趣的板块轮动。我在《楼市探秘：赢在长趋势、赚在短周期》一书中，曾针对过去十年经所历的三轮房地产短周期，总结出不同板块和城市热冷交替现象。
第一轮调整，上海领跌。2005年下半年至2006年，上海深度降温。进入本世纪后，长三角房地产市场，在全国范围内最早复苏、回暖、繁荣，尤其是2003年温州炒房团兴起后，长三角主要城市，如上海、杭州、宁波、南京、苏州、无锡等地房价快速上涨。2004年加速上涨。2005年第一季度趋于疯狂。所以，2005年4、5月份，国家出台的空前严厉的“国八条”，主要是针对以上海为主的长三角的，事实证明效果比较显著。
2006年7月，70个大中城市房价指数，上海排名跌幅榜第一，下跌3.5%，其后是丹东和温州微跌，其他城市皆上涨。涨幅最大的是深圳，13.6%，其后是北京、呼和浩特、广州。大家注意：这是唯一一次，四个一线城市的房价走势严重分化，上海下跌，北、广、深大涨！由此证明，2006年的市场降温，具有显著的区域性，主要是以上海为龙头的长三角。看似上海的房价指数，跌幅并不大，国家统计局口径的房价指数最大月度跌幅也没超过5%。但实际上，当时住宅成交非常低迷，少数楼盘降价幅度达二三成，并引发一波退房潮。
第二轮调整，深圳领跌。2008年下半年至2009年一季度，深圳领跌全国。广东的房地产市场，发育的早于全国。上世纪90年代就曾红火过一阵。较早的启蒙与发展，也培养出一批“地产大鳄”，万科、金地、招商、保利、合生、富力、碧桂园、雅居乐、恒大，哪个不是响当当？90年代后初和本世纪初，广东楼市有些沉寂，没有长三角复苏的那么早。
从2005年开始，珠三角步长三角后尘，持续发力，直至2008年成为第二个“重灾区”。2006年7月，当上海房价领跌全国时，深圳房价涨幅却高达13.6%，位于70个城市涨幅榜之首。这还不算疯癫。2007年，随着全国房价趋涨，深圳房价涨幅持续扩大，2007年8月达到顶峰，超过17%（注意：牛刀与徐滇庆正是在当年7月打赌，后来以徐教授登报道歉结束）。其后，又在高位盘整了三个月。然后调头向下。2008年11-12月，同比跌幅高达18%。以2009年3月横向比较，深圳房价跌幅为70个城市最大，广州紧随其后，说明珠三角成为全国楼市降温最明显的地区。
第三轮调整，温州领跌。2012年6月，是70个城市房价指数同比跌幅的谷值点，此时温州以15.8%的跌幅，位居跌幅榜第一，领跌全国。从市场数据来看，2012年下半年开始，温州房价一直领跌全国。比如2012年9月，全国70个大中城市新建商品住宅房价指数平均同比下跌1.26%，而温州下跌幅度最大，为16.4%。当然，这只是房价指数，波幅小于实际成交价，相当数量的楼盘价格同比2011年9月，跌幅达三成左右，可以顽强的算作“泡沫破裂”。与此同时，宁波、金华、杭州、杭州房价跌幅也较大。总体而言，浙江板块全面“沦陷”。
2009-2010年，全国房价经历了一轮上涨，其中多个月份，温州领涨全国。比如，2010年1月，70个大中城市住宅价格指数同比上涨9.5%，而温州为15.7%，4月最高达26.1%，雄霸第一。其实，不仅温州，整个浙江，都是本轮全国楼市调整的“重灾区”。比如2012年9月温州房价跌幅最大，其后依次为杭州、宁波、金华。涨时步调亦一致：比如2010年1月，温州、金华、杭州位列70个城市房价涨幅榜前三名。
过去十年，三轮房地产短周期中，大概有一个规律：涨得高，跌得深。珠三角、长三角、部分散点地区（如鄂尔多斯、神木、海南）也曾出现过大幅波动。即便多数人一直认为非常强势的一线城市，也并非例外，反倒是效应较明显的地区。上海和深圳，都曾在爆涨之后，出现显著降温。据笔者的观察，其他二市，广州的房价一直较为温和，除了2013年；而惟独北京，尚没有出现过超过全国平均降温幅度的深度调整。或许，主要是因为北京是中国惟一的首都。哈哈。不过，在老杨看来，北京也是逃不掉的，只是时候未到，等着瞧吧（当前看，2017年4月至2020年终于应验！）。
也就是说，假如一个房企，在2004年下半年和2005年上半年在以上海为龙头的长三角中心城市购地，在2007年以深圳为龙头的珠三角中心城市购地，在2010年和2011年上半年在整个浙江区域购地，则在其接下去1-2年，也即地块转化成楼盘，可以出售的时候，正好遭逢区域市低迷，也就意味着“踏错板块”，城市进入策略出现重大失误。假如顺驰2004-2005年只在环渤海区域购地，而非在上海、苏州、南京、无锡高价抢地，也不至于最终被迫卖身。假如浙江诸多开发商在2010年没有疯狂在本地抢地，何至于最终把“老窝”炒爆仓？大家不妨查一查2010年度上市房企报表，看看哪些房企，曾在2010年的地市高位，大规模的在浙江购地。比一比，看一看，当前（2014）谁正在那个“泥塘”中打滚。
聊完了三次轮回中的板块起落。再来分析一下一二三四线城市分化。2010年之前，房地产业界并不常将一二线与三四线做区别性看待和谈论。而2010年开始，一二线和三四线，仿佛成了完全不同的两个“房地产世界”，越来越多的被谈论、争论，并被众多开发商作为不同的城市进入战略加以实践。
首先，每个新房市场都存在一个生命周期。从新房成交规律和建设规模来看，一线城市已经见顶，生命周期步入成熟期。比如，北京市新房市场成交量自2006年开始已进入规模递减阶段，深圳市自2007年新房成交规模同样缩减。而绝大部分三四线城市，还处于“长个子”的快速增长期。至于二线城市，多数仍在增长，但增幅已明显放缓，在未来五年左右的时间内，很多二线城市的新房成交量和新开工量，也会趋于见顶。
北京、上海、广州和深圳四个一线城市已经成熟，此类城市土地供应偏紧，土地市场竞争激烈；但居民购房能力较强，所以项目利润率较高；然而，市场短期波动显著，风险与机遇并存，适合大型房企长期布局与经营，当然也吸引了部分追求高利润的中型房企的进入（比如“福建帮”）。
而绝大部分三四线城市，城市基本面相对较弱，新房市场发展快，未来整体发展存在较大空间，新房规模继续扩大，需求增长较快，但土地与房屋供应量较为宽裕，所以土地市场竞争不太激烈，项目利润率偏低，但市场波幅较小，适合那些追求扩大开发规模与市场份额的房企进入并深耕。
其次，为什么2010年是个分水岭？因为，2010年开始实行严厉的房地产调控，而且不断升级，“限购、限贷、限价”这样的粗暴行政干预手段都出笼了。行政打压的重点地区，正是房价较高、涨幅较大的地区，主要是一二线城市。约47个城市实行限购，囊括了4个一线城市、5个计划单列市、25个省会城市（不含重庆和拉萨）。一二线城市对于高价盘预售实行管制，开发商拿预售证很困难。在此背景下，很多开发商转战没有实行限购、限价的三四线城市，减少在一线城市购地。
然而，对于多数相关房企而言，这一战略转移事后被证明是失误的。2011年下半年，不仅一二线城市降温，而且三四线城市也跟着降温。但是，2012年二季度开始，市场复苏、回暖，直至2013年底。这一轮上升行情中，一线城市和少数二线城市房价大涨，但三四线城却反映平平，个别地区如温州、鄂尔多斯等则房价大跌。（大家注意：这一现象2019年以来再现！）
2012-2013年这次房地产短周期的上行过程中，一二线和三四线之间出现如此大的反差，这在中国过去十几年的房地产发展史上，从未见过。主要原因在于市场供求关系。
2010-2011年间，房企在一二线线购地少，而在三四线购地多；但当2012-2013年市场反弹时，一二线需求旺，而三四线需求平稳，所以就导致：一二线供不应求，而三四线供大于求。据我院的跟踪，过去两年，一线城市曾经出现过住宅库存明显减少，而三线城市库存却持续增长。归根结底，房价是由供求关系决定的。值得关注的是，2013年以来，很多房企重新抛弃了“贫瘠”的三四线城市，再度把一线和少数二线城当成了“老母鸡”。问题是，2014-2015年期间，一二线城市能否真的下出“金蛋”？我看不一定！（事实是，2015年深圳与上海房价开始上涨）
最后，再来看看光耀地产的城市布局。其项目主要分布在，珠三角、长三角、环渤海区域，粗略一看，属于中国经济最发达、人口密集度最高、购房能力最强的三大经济圈。但问题在于，三大圈当中，城市之间严重分化。光耀选择的地块，多数并不在主流城市的核心位置。光耀官网资料显示，公司目前已拓展至深圳、惠州、东莞、佛山、湛江、汕尾、上海、杭州、北京、天津、临沂、威海。
从2011年以来的市场表现看，这12个城市中，只有深圳、上海和北京的表现较好，其他皆不理想。而在比较强势的三市中，却分别只有一个项目，且还属非主流的项目。比如，所谓北京的项目，其实在河北境内；在上海的项目，位于远郊的青浦区淀山湖板块。这样的项目，根本无法为企业带来可观的现金流和利润。另外，布局的城市数量看似不少，但单个城市的项目太少，单城产值效率太低。而富力曾经深耕广州、北京，融创正在深耕天津、北京、上海，都属成功案例。
这其中，只有惠州一地属于深耕型的，是光耀地产的大本营，也是项目最多的城市，几个无法正常交房的项目也在这里。从价格走势看，当前惠州新建商品住宅价格均价约为6700元，2010年约为6000元。根据国家统计局的房价指数，今年4月相比2010年，惠州新建商品住宅价格上涨15.7%，明显低于深圳的26.7%、广州的30.4%。从价格表现看，惠州的这一房价涨幅大于全国多数三四线城市，还算不错。但问题是，惠州的楼盘开发量和供应量增长太快，大牌开发商扎堆进驻，所以2010年以来市场总体供大于求。其中，近几年滨海的大亚湾区域开发规模巨大，很多房子卖给了深圳人，但由于距深圳市区70公里左右，很多人买后并不居住，由此被媒体称为“鬼城”。（事实是，近二三年惠州又套住一批房企）
正如光耀集团董事长郭耀名所言：“ 如果当时不走规模化，呆在惠州本地不出来，将来更加没有机会走出来，那么多品牌房企进驻惠州，本土房企很难竞争得过。当时的想法只有快速走出来，快速实现规模化，甚至上市，才有机会在这个行业长久立于不败之地。”只是，悲摧的是，走出来后，在选择新城市时出现失误，可谓“遇城不淑”。
与光耀地产形成鲜明对比的是，同时也与浙江板块整体低迷不同的是，源于福建的几家开发商，2010年开始发力在全国布局的过程中，区域选择相对合理。比如总部已迁至上海的旭辉、阳光城，过去几年在上海拿了较多的土地，而上海市场的强势表现，也为他们的销售业绩和利润增色不少。值得关注是，浙江和福建相邻，皆为民营经济发达、外向型经济、民间资金充裕、民众喜欢投资，但近几年福建板块楼市形态强于全国大势，尤其是厦门和福州房价高涨，而浙江却哀鸿遍野。
比如，福建住宅成交均价，2010年不足12000元，今年前4个月攀升至17000多元。而杭州的住宅成交均价，2010年18000多元，今年前4个月却只有15000多元。我有一种感觉：福建板块持续高烧，已偏离正常轨道，未来某个时段，可能出现板块整体性显著降温。（事实正是，2017下半年至2019年厦门福州明显降温，同期福建明显弱于浙江！）
谈及区域分化，还有很多逻辑和故事可聊，但本文篇幅不宜过长。总而言之，随着中国房地产市场告别“黄金十年”，全国各地楼市都火爆、所有产品都热销、所有房企都赚钱的时代，一去不返。
老杨认为，未来十年左右，中国房地产市场整体上仍有较大的发展空间，但“分化”将成为关键词。而区域市场的分化，又与区域经济、产业结构、人口变化、购房能力、市场需求、市场供应、供求关系等有着错综复杂的关系。开发商必须学会：如何判断和甄别不同地区投资前景、机遇和风险。

光耀遇危系列分析之三：产品线需要与时俱进

近日（2014年5月），融创收购绿城（部分股权）一事，闹得沸沸扬扬，其热闹程度，远超2006年路劲收购顺驰。同时，这一股权收购事件的风头也盖过了风雨飘摇中的光耀地产。要知道，光耀董事长已明确表示，欢迎有人收购，却尚无人愿伸手。相较而言，绿城是被动中带有主动色彩，而光耀则是走投无路。
但有一点，绿城和光耀的变局，都与笔者所谓的“投资三论”有关。开发商在购地、并购时，必须想清楚三大命题：时机、区域、产品。继第一篇分析投资时机、第二篇分析投资区域之后，本文继续以光耀地产为切入点、以房地产开发业为指向、以房地产开发商为目标，展开系列分析之三：投资产品。
先聊几句绿城。绿城有一批粉丝业主，正如万科有一大批粉丝一样。但相比万科的主流型自住产品，绿城是走高端住宅路线的，无论高层公寓、多层洋房、别墅。绿城老板宋卫平，在产品上面是完美主义者。2010年之前，绿城快速发展，但从自从2010年开始实行限购、限贷、限价等严苛的调控之后，绿城“高大上”型的住宅产品，市场需求持续萎缩。2011年底至2012年初，绿城经营陷入困局，无奈引进了战略投资者九龙仓及部分项目转售融创。即便是经历了2012-2013年的市场回暖，绿城也未能完全恢复元气，因为高档住宅市场回暖力度偏弱。更为关键的是，宋卫平已无恋战的意趣。
谈及房地产的产品线，可谓丰富多彩。从大类上，可分为住宅和非住宅，住宅大概占到整个房产交易或建设量的八成左右。非住宅又可分为三大类：商业营业用房、办公楼、工业地产（厂房仓储等），还有一些界线暧昧的产品：旅游地产、养老地产、产业地产等。比如2012年，全国新建商品房销售面积11.13亿平米，其中商品住宅为9.85亿平米（别墅和高档公寓为3476万平米）、办公楼2253万平米、商业营业用房7759亿平米。商品住宅占比为88%（其中别墅和高档公寓占住宅的4%）。
住宅是主流产品，先来分析住宅吧。2012年，全国商品住宅销售套数为945万套，其中别墅和高档公寓18.4万套，结合上述销售面积，可知商品住宅套均面积为104平米，别墅和高档公寓套均面积为189平米。而2005年，商品住宅套均面积为117平米，别墅和高档公寓套均面积为185平米。也就是说，2005年后，我国新建的商品住宅套型面积趋于下滑。主要原因有二。
一，从供应端看。2003年，国家禁止出让纯别墅用地，2010年，国家禁止出让容积率低于1的居住用地。尤其是，2006年国家出台著名的“70/90”政策，要求各地新开工住宅项目，70%以上的面积为90平米以下的中小户型。这一政策的出发点是：之前几年，很多开发商喜欢建设中大户型住宅（利润率较高），导致中小户型的供应比重偏低，与市场需求不协调。由于属于一刀切式的行政干预，很多地方并没严格执行“70/90”政策，但仍明显提高了中小套型住宅的供应比重。
二，从需求端看。本世纪初，我在上海买的第一套房，是个100平米多点的两房套型，客厅开间却达4.5米，在一定程度上代表了那时的户型潮流，而如今这样的客厅开间很少见了，部分房企开发的三房面积居然都已缩小至80多平米。功能齐全，面积精减，更适合首次置业者需求，或者普通白领的首次改善需求。说明过去十年来，我国住宅的户型需求趋于中小型化，尤其是在一二线大城市。
从国际上看，自上世纪80年代开始，随着世界范围内对可持续发展理念的认同，以及住宅消费的理性化，全球主要发达国家的住宅平均套型面积渐渐减小，多已回归到100平米左右水平。比如德国在70年代末平均达103平米（套内面积），而2002年已回落至85平米。
2003-2010年期间，我国部分城市的房地产市场中，投资投机性购房需求比较旺盛，这类需求更倾向于中大户型，尤其是市中心多以中大户型为主。而2010年实行限购限贷政策后，投资投机性需求显著萎缩，尤其是2012-2013年的市场反弹，自住需求占据了绝对主导，中小户型远比中大户型销售更易销售。
近几年，多数大型房企，在住宅产品线配置中，越来越多的增加了中小户型的比例。比如万科2013年所销售的产品中，144平米以下的普通商品房占比达到91.5%，万科新推盘的当月销售率总体上保持在60%左右。而曾经大户型占比偏大的几个型房企，比如金地、龙湖、世茂、招商等，在2011-2012年间业绩增长乏力，明显不如万科、保利、绿地等，近两年也在积极调整产品结构，增加中小套型比例。
从非住宅产品分析，情况远比住宅市场复杂，限于篇幅，在此仅略加分析。其一，商业营业用房。2012年数据表明，商业营业用房成交面积占全国商品房销面积的7%。顾名词义，是用于商业营业用途的房屋，比如街铺、商场、购物中心、餐馆、酒店等。显而易见，商业用房的使用价值是做生意。社会消费金额的增长，与商业用房的需求量、租金、售价等密切相关。与住宅开发用于出售不同，部分商业营业用房，需要开发商持有，比如购物中心，这就要求开发商具有较高的资金实力。同时，也对商业物业的后期管理和运营，提出了很高的要求。另外，一个片区中，住宅项目的价值具有相似性和趋同性，而商业房则反差明显。比如，在很多城市都能轻而易举的发现某个商场的生意远好于同一商圈的其他商场，也就意味着前者的租金回报率、商铺增值性，也远优于后者。
其二，办公楼。2012年数据表明，办公楼成交面积占全国商品房销面积的2%。从根本上讲，办公楼的需求量、租金、售价，主要与GDP增幅有关，企业经营效益与办公楼的需求呈正比。所以，过去几年，一线城市的办公楼市最强势，其次是二线城市。而绝大部分三四线城市，由于经济发展程度较低，本地需要中高端办公楼的企业较少，当地的金融机构和国企流行自建办公楼，而中小型民企基本没有此类需求。办公楼市场，讲究集聚，尤其是中央商务区，是高端写字楼扎堆的地方，同时也是物业开发、销售回报率较高的地段，尤其是长期持有者。
2010年，在中国房地产史上，是个值得记住的年份。史无前例严厉的房地产调控，显著的压制住宅投资投机需求，也误伤了部分自住需求。在此形势下，相当多的大中型开发商，一方面转向三四线城市拓展，另一方面大幅增加了商办类项目的开发。与此同时，部分普通投资者也由住宅市场转战商办类市场。2010-2012连续三年，全国办公楼和商业营业用房的销售面积同比增幅，双双明显大于商品住宅。
但是，也正是那几年的大规模、高强度的购地与建设，很多二三四线城市，正在出现商办类物业供应过剩现象，尤其是城市综合体，在成都、沈阳、长沙、武汉等二线大城市雨后春芛般冒了出来，一个城市居然有上百个城市综合体在建和拟建。当然，这其中还有一个因素：很多地方长官都希望多建高档项目、地标建筑，通过办公楼和购物中心持续的创造税收。这种扭曲化的政绩观，导致地方政府规划和出让了过多的综合体地块，在需求不足的市场条件下，恶果将会慢慢显性化。
其三，其他产品类别。除了住宅、商业房、办公楼，还有其他一些类别。比如，旅游（度假）地产。真正的旅游地产，应该是酒店、度假村，以及迪士尼、欢乐谷这些主题乐园等旅游设施。而当前市面上号称的“旅游地产”，绝大部分开发和销售都是住宅，只是位于旅游区、风景区的住宅项目而已。这种重视卖房、忽视旅游设施的开发模式，是一种只求短期谋利，不顾长期发展不良行为。威海烟台部分滨海地区，便是负面典型，破坏和浪费海景资源，简直就是暴殄天物。而海南，2010年趁着国际旅游岛获批的机会，疯狂炒作了一把，房价一年暴涨一倍，2011年以来持续阴跌。事实上，2012-2013年这一房地产短周期的上行期，旅游地产表现不佳。除了上述原因外，还与全国投资投机性购房需求整体萎缩有关，购买旅游地产者多出于全部或部分投资或投机需求。
另外，养老地产，从广义上讲，属于“银发产业”；就房地产业当中的细分行业来看，相对于传统的住宅产业，属于“朝阳产业”。主要是市场需求潜力巨大，我国已步入老龄化社会，而且富老头老太越来越多。但暂时还有两个“拦路虎”：一是进入高端养老社区养老，人们的观念改变需要一个过程，现在仍流行居家或社区养老，机构养老方兴未艾；二是国家扶持养老地产开发和经营的相关优惠政策还不到位。所以，当前很多房企和保险机构，都在小心翼翼的进行试水，其中部分还属于借“养老地产”概念而行圈地之实。当前，市面上所谓的养老地产项目，多数仍属卖住宅，而非持有经营，否则很难盈利。上海浦东的亲和源，算是国内比较正宗的养老地产项目。
分析全国整体的房地产产品类别及市场形势后，再来诊断光耀地产的产品线出现了什么问题。
根据光耀集团网站信息，在全国12个城市布局，形成了四条产品线：以城市远郊高端休闲度假别墅“全球候鸟度假地”、城市近郊高端生活别墅资源社区“光耀城•先生的湖”、城市中心高端住宅社区“光耀•荷兰水乡”、城市精品艺术居住计划区“DADA的草地”为代表作品的系列项目品牌。
显而易见，四个产品系列中，除了城市中心高端住宅社区还凑合外，其他三个皆不适应当前市场形势。比如，光耀城·先生的湖，属于郊区别墅项目，根本无法跑量回笼资金。再如，城市精品艺术居住计划区“DADA的草地”，位于惠州大亚湾地区，带有一定度假地产的概念，除非赶上市场火爆时点，深圳投资需求外溢，否则难乐观。还有，以城市远郊高端休闲度假别墅“全球候鸟度假地”，非常明确的属于近几年市场低迷的旅游地产，分布于惠州、东莞、威海、千岛湖等地。资料显示，这一产品线有30亿货量，占压资金严重。
过去几年，在房价涨幅最大的京沪二市，光耀却错配了项目。北京只有一个楼盘：光耀·滦平巴克什假日公园，其实还是在河北省滦平县，只是紧邻北京密云县，“依山傍水，环境优美，定位为复兴长城文化、保护历史传统、保护自然生态环境、适应现代居住及生活、引领现代度假休闲及健康运动的潮流与时尚。”网站上只有这么句介绍，没看明白具体是什么项目，估计属于旅游地产，至少不是“第一居所”。
上海也只有一个项目：涵璧湾。位于远郊的青浦区淀山湖板块西岑区域，区域自然环境不错，项目为中式风格独栋别墅，2009年11月开盘，目前是现房销售，总价2500万起。近期网上房地产数据显示，总套数为41，已售出8套，还有33套在售。距市中心60公里，通过市区的那条高速公路易堵车，不适于作为第一居所。也是一个容易沉淀资金的项目。
通过之前已在本专栏刊发的系列分析文章之一，可知光耀扩张时机失误，不该在2010-2011年才开始全国扩张；通过系列分析文章之二，可知光耀的区域布局欠佳，主战场是市场不景气的三四线城市；通过本文，可知光耀的产品线，与过去二三年的市场行情相违背。
可以说，在房地产投资最关键的三要素：时机、区域、产品等方面，光耀地产皆出现战略失误。三个不利因素叠加，最终酿成一杯苦酒。近几年，国内很多房企，同样也在这三个环节，或多或少的犯了错，从而对企业经营造成负面影响，甚至危及生存。国内诸多的房地产开发商，在房地产开发投资决策方面，不得不慎思之。