把“三农”当作稀缺优质资源，奉贤区激活“三块地”为乡村振兴探路
为解决当下困扰上海农村的宅基地空置、集体建设用地低效、农用地沉睡老化等“三农”问题，今年以来，奉贤针对当地农村地区农用地、集体建设用地和宅基地（以下简称“三块地”）发展现状，试验相应的土地“激活”方案，并先后出台19个配套文件予以保障，探路大都市乡村振兴路径。作为上海市乡村振兴主战场之一，奉贤区内农用地达393平方公里，占全区面积的54%；集体建设用地46平方公里；宅基地10.5万户，占地4.9万亩。
多年来，奉贤“三农”工作屡有突破，但城乡发展依旧不平衡不充分，究其根源，与农村土地使用效率低下有密切关系。据了解，奉贤全区近31万亩耕地产值约40亿元，占全区总产值仅不到2%，农业经营性收入仅占农民收入的11%；集体建设用地亩均税收仅1.7万元；宅基地出租、空置或仅居住60岁以上老人的，占总比例的75%，村庄的空心化、老龄化、外来人口化现象突出。奉贤区委书记庄木弟坦言，奉贤农村发展呈现着“捧着金饭碗要饭”的窘境。
针对这一现象，奉贤区委区政府提出，以促进农民增收、优化人居环境为出发点，把“三农”当作稀缺优质资源，重新发现和放大乡村价值，一场以实现宅基地、集体建设用地、承包地等农村生产生活资料城镇化、股权化、工商资产化的基层试验就此开始。到目前，奉贤针对“三块地”的激活与价值挖掘工作已初见成效。
据了解，针对宅基地空置问题，奉贤主要通过宅基地流转、置换、归并、腾挪等方式，把农村碎片化资源缝合集成，探索发展“一庭院一总部”的总部经济。不久前，入驻奉贤四团镇农展村的一间民宿企业成功践行了以空置宅基地为依托的“乡村总部”模式。企业不仅在农民房内开展民宿业务，还将相关的建筑设计业务板块注册并迁至当地。如今，楼上办公、楼下迎客的特殊格局已经成为这间民宿的特色。
该民宿企业负责人曾表示，对像他们一样的设计公司而言，能催生灵感的自然环境是最理想的工作地。今年以来，奉贤区各街镇已陆续试点流转一部分宅基地，不少对工作地便利性不敏感，反而对工作地生态环境有要求的文创类、设计类企业纷纷表达了合作意向。其中，金汇镇全马林荫小道周边的宅基地流转点位已迎来龙湖地产、申亚游戏部落、五常园等一批企业入驻或签约。
“大都市农村既紧邻都市，交通便利；又遗世独立，环境优美，对传媒、设计企业总部、工作室有别样的吸引力”，奉贤区农委相关负责人透露，在企业选择奉贤时，生态环境是一个重要的考虑指标。为了增加招商吸引力，南桥镇六墩村以租赁形式将宅基地使用权流转到村后，由第三方市场化平台改造运维，同时结合周边绿化、河道的景观升级，确保宅基地成为生态环境优美的、对企业有吸引力的“强磁场”。通过宅基地流转，农民也可获得承包地和宅院出租收益，村集体可留存区镇两级税收，预计户均宅基地流转租金每年可达9万元左右，增加村级可支配收入18万元。
针对集体建设用地亩均产出低效问题，奉贤试验以“一公园一总部”“一庄园一总部”的农艺公园模式化解。据介绍，该种模式是通过回购农村集体建设用地，按照“田成块、林成网、水成系、宅成景”的要求完善生态系统，进一步吸引企业总部入驻，通过导入优势产业实现升级，提高土地效益，壮大村级集体资产。目前，奉贤已在黄浦江南岸划定48平方公里农艺公园范围，规划建设150个田园综合体，已有均瑶集团、今日头条、悠乐芳、东原地产等20余家企业入驻。
针对农用地沉睡问题，奉贤着重探索农村土地股份合作制改革，以创新和激活土地承包经营权流转机制为手段，推进土地承包管理的法制化、制度化和规范化，促进农民增收。奉贤区农委相关负责人介绍，首批试点涉及的5个村，将根据实际情况和股权设置的不同，采取多样模式有序推进，其中包括：村级入股外租和自营模式，以农民土地承包经营权入股，由村经济合作社牵头并以村为单位组建村级土地股份合作社，或统一对外租赁或发包，取得的收益按农户土地入股份额进行分配；或由村级土地股份合作社将土地承包经营权作价折股后参与村级农民专业合作社经营，实行保底分红、二次分配。此外，还有镇级入股自营和外租等模式。在此次试点的北新村，目前99%的农村承包土地经营权都已经流转到了村级平台，后续村里将按照流转费的相应标准给农民分红。
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